近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募RE上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(g上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费uò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费